El impacto de la infraestructura carretera en la rentabilidad de los Centros de Distribución (CEDIS)
Un reportaje sobre el valor inmobiliario real de los parques logísticos
La rentabilidad de un Centro de Distribución no se define únicamente por su ubicación en el mapa ni por la modernidad de su infraestructura interna. En el terreno operativo, la verdadera ventaja competitiva comienza cuando el camión sale a carretera. En México, donde la logística depende de forma crítica del autotransporte, la infraestructura vial se ha convertido en un factor determinante para el desempeño financiero de los CEDIS y para la valuación inmobiliaria de los parques logísticos.
Durante años, el desarrollo inmobiliario industrial se concentró en construir naves más altas, más grandes y con mayor número de andenes. Sin embargo, el mercado maduró. Hoy, inversionistas entienden que las naves industriales en renta pierden valor si está mal conectada, y que el costo oculto de una carretera deficiente termina reflejándose en menores márgenes, rotación de inquilinos y deterioro del activo.
La operación diaria de un CEDIS expone rápidamente las limitaciones de la infraestructura carretera. Accesos saturados, entronques mal diseñados y vialidades urbanas colapsadas generan retrasos constantes, aumentan el consumo de diésel y reducen la cantidad de viajes efectivos por unidad. Estos factores, acumulados día tras día, erosionan la rentabilidad logística y afectan directamente los niveles de servicio pactados con clientes finales. En este contexto, el problema no está dentro del CEDIS, sino afuera, en el asfalto.
Desde la perspectiva inmobiliaria, la carretera dejó de ser un elemento complementario para convertirse en el principal generador de valor. Los parques logísticos con acceso directo a autopistas, libramientos y corredores industriales presentan una ocupación más estable y rentas más sólidas. Por el contrario, las naves industriales para CEDIS ubicadas en zonas con conectividad limitada enfrentan mayores periodos de desocupación y presiones para ajustar precios. El mercado lo está dejando claro: la conectividad ya se refleja en el precio del metro cuadrado.
Este fenómeno se ha intensificado con el auge del nearshoring y el crecimiento del comercio electrónico. Ambos modelos exigen operaciones más rápidas, ventanas de entrega más cortas y una circulación constante de unidades de carga. En consecuencia, la infraestructura carretera opera al límite y se convierte en un cuello de botella crítico. Los parques logísticos que no pueden absorber altos flujos de transporte pesado pierden competitividad, incluso si cuentan con instalaciones de última generación.
Para los inversionistas institucionales, la lógica es cada vez más pragmática. Antes de analizar el diseño del edificio, se evalúa la capacidad real de la red vial que lo rodea, la posibilidad de accesos alternos y la certeza de proyectos carreteros futuros. La carretera no solo reduce costos operativos; disminuye el riesgo financiero del activo inmobiliario, protege la estabilidad de los contratos de renta y sostiene la plusvalía a largo plazo.
La falta de infraestructura adecuada también tiene un impacto humano. Operadores atrapados en tráfico, jornadas extendidas y mayores niveles de estrés elevan la rotación de personal y dificultan la continuidad operativa. En un sector donde el factor humano es crítico, la carretera se convierte indirectamente en un elemento de gestión de talento.
Al final, la conclusión es clara y poco romántica. En logística, la infraestructura carretera no es un tema político ni una promesa de desarrollo futuro; es una variable dura de rentabilidad. Los CEDIS que se ubiquen estratégicamente en corredores bien conectados seguirán siendo atractivos para operadores e inversionistas. Los que no, quedarán rezagados, aunque presuman naves nuevas y contratos ambiciosos.
En el negocio logístico, el edificio importa, pero el camino importa más. Y en un país que mueve su economía sobre ruedas, la carretera sigue siendo el verdadero cimiento del valor inmobiliario.
